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政策解讀

元寶區區長解讀《關于加強小區物業管理工作實施意見》

發布時間:2019/11/14 9:01:00 來源: 瀏覽:()

 元寶區區長解讀《關于加強小區物業管理工作實施意見》

  為加強物業管理工作,切實維護廣大業主和物業服務企業的合法權益,努力提升我區物業管理水平,根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》、《物業管理企業資質管理辦法》、《丹東市物業管理實施細則》及有關法律法規,結合我區實際情況,制定如下實施意見。

  一、指導思想

  以黨的十八大、十九大和習近平總書記系列重要講話精神為指導,以改善城市人居環境為出發點,加快體制創新,完善管理制度,提高城市精細化管理水平,實行區行政管理部門、街道辦事處、社區居委會、物業服務企業和小區業主聯動方式,逐步建立專業化、社會化、市場化與業主自主管理相結合的物業管理新體制,促進全區物業管理工作持續健康發展。

  二、組織機構

  成立元寶區物業管理工作領導小組,由區政府分管領導為組長,區政府相關部門和街道辦事處負責人為成員,領導小組下設辦公室,辦公室設在區城建局。各街鎮、辦事處要按照“重心下移、屬地管理”的原則,成立相應的物業管理機構,或安排專人負責,行政負責人為第一責任人,班子分工中要有一名副職領導主抓小區物業工作,各社區要有專人具體負責小區物業管理工作。

  三、工作職責

  (一)區城建局負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行以下職責:(《遼寧省物業管理條例》第五條、第十一條、第十九條、第二十一條、第三十二條、第三十三條、第四十一條、第四十六條、第六十條、第六十三條)

  1.建立物業管理區域檔案;

  2.指導街道辦事處、鎮政府依法開展物業管理相關工作;

  3.負責對業主大會籌備組成員進行物業管理相關知識培訓;

  4.負責前期物業管理備案及監督工作;

  5.指導、協調和監管物業管理交接工作;

  6.負責區域內業主委員會備案工作;

  7.建立物業管理服務投訴受理制度;

  8.建立物業服務企業服務標準與質量考核和信用評價體系,推進建立物業服務第三方評估機制;

  9.法律、法規規定的其他職責。

  (二)街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責:(《遼寧省物業管理條例》第六條、第二十一條、第五十四條、第六十四條、第六十五條、第八十一條)

  1.組織成立首次業主大會會議籌備組;

  2.指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;督促、指導老舊住宅區成立業主大會;

  3.指導和監督業主大會、業主委員會開展日常工作;

  4.協調和指導老舊住宅區物業管理工作;

  5.協調物業管理與社區管理服務之間關系,調解業主、業委會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的矛盾糾紛,受理民心網等信訪投訴;

  6.負責對業主大會籌備組成員進行物業管理相關知識培訓;

  7.指導、協調和監管物業管理交接工作;

  8.監督物業企業行使物業小區管理職責,協調相關執法部門依法處理小區違法違規事宜;

  9.負責召集物業管理協調會議,實行物業管理協調會議制度;

  10.法律、法規規定的其他職責。

  (三)社區居(村)民委員會為社區物業的直接管理單位,應當協助街道辦事處、鎮政府做好與物業管理有關的工作(《遼寧省物業管理條例》第六條),職責如下:

  1.在街鎮辦事處指導下做好成立業主大會的籌備工作,并派代表參加籌備會議;(《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第九、十條)

  2.配合街鎮會同開發建設單位組織小區第一次業主大會召開,并監督指導業主委員會依法選舉;(《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第十、十一條)

  3.監督指導業主大會、業主委員會的工作,對業主大會的決議提出建議和意見;(《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第四章)

  4.指導監督業主大會的換屆和交接工作;(《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第五十七條)

  5.配合街道辦事處做好未實行物業管理小區的管理工作,協助業主委員會選聘物業服務企業,協調物業服務企業與業主委員會的關系,及時協調轄區內人民調解委員會對物業糾紛進行調整。(《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第六十二條)

  (四)區相關部門職責

  區政府城鄉規劃、國土資源、公安(消防)、民政、司法、財政、環保、城市綜合執法、市場監督、物價、就業、人防辦、房屋征收管理等相關部門,應當按照各自的職責,相互配合,依法做好物業管理的相關工作。(《遼寧省物業管理條例》第五條)

  規劃元寶分局負責對物業管理區域內違建進行依法認定查處;在規劃許可、竣工驗收過程中,應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查(《遼寧省物業管理條例》第十四條);加強對物業管理區域內停車位施劃的指導(《遼寧省物業管理條例》第六十八條)。

  國土元寶分局負責協助合理配置物業經營用房;協調辦理土地使用和產權登記事宜。

  元寶公安分局負責調度屬地派出所配合社區、物業單位對小區治安、違規養犬、違反規定停放車輛、擾亂公共秩序等行為依法治理;同時加強對物業服務企業安全防范的監督指導;參與物業管理協調會(《遼寧省物業管理條例》第六十一條、第六十四條第七十一條)。

  元寶消防大隊負責對小區道路、樓道內堆占堵塞消防通道的情況依法進行整改或處罰;加強對物業管理區域內停車位施劃的指導;對物業管理區域內違反規定停放車輛進行依法查處(《遼寧省物業管理條例》第六十八條、第七十一條)。

  區民政局負責對老舊、棄管小區內弱勢群體幫扶和突發自然災害及時進行救助。

  區司法局負責法律法規宣傳和指導;物業管理區域內司法調解;必要時提供法律援助;參與物業管理協調會(《遼寧省物業管理條例》第六十四條)。

  區財政局負責對接管老舊、棄管小區的物業服務企業予以資金支持;協助配置物業經營用房;將小區專項管理基金、物業管理培訓工作納入年度財政預算安排。

  區環保局負責對物業管理區域內堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;以及破壞環境衛生的行為進行依法處理(《遼寧省物業管理條例》第六十條、第七十一條)。

  區城市管理綜合執法局負責對物業管理區域內擅自違法侵占、損壞綠地及附屬設施;侵占損壞公共區域、公共設施設備;違法搭建建筑物、構筑物;違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;違反規定擺攤設點、占道經營;違反規定飼養寵物、家畜家禽;違反規定種植果樹、蔬菜等行為進行依法處理(《遼寧省城市市容和環境衛生管理規定》第十一條第二項、第三十條、第三十六條;《遼寧省物業管理條例》第七十一條)。

  區市場局負責對小區內違規辦企和商業網點進行認定處理;對電梯、鍋爐等特種設備進行質量檢驗監管。

  區物價局負責對物業相關服務定價予以政策指導;查處物業區域內違規收費(《遼寧省物業管理條例》第六十條);溝通市物價部門配合制定住宅前期物業服務企業政府指導價并定期公布(《遼寧省物業管理條例》第四十二條)。

  區就業局負責為老舊、棄管小區合理調配公益性崗位人員。

  區人防辦負責物業管理區域內人防工程相關監督管理工作(《遼寧省物業管理條例》第七十條)。

  區房屋征收管理局負責對集中建設的保障性住房按照規定比例配置物業服務經營性用房。(《遼寧省物業管理條例》第十二條)

  區城市管理執法、公安、價格、工商、環保、衛生、規劃、園林等部門,確保執法工作切實推進至物業管理區域以內,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式,依法處理違法行為。各相關部門在接到投訴后應當根據各自職責,及時受理并依法處置,在十五日內將調查或者處理結果答復投訴人。對于民心網投訴的辦理,根據民心網工作機制,在期限內將調查或處理結果答復投訴人。(《遼寧省物業管理條例》第六十條)

  四、工作要求

  (一)加強舊小區和棄管小區物業管理

  各街鎮按“合理合法,居民自愿”的原則,結合舊小區和棄管小區實際情況,因地制宜,積極解決舊小區和棄管小區物業管理問題。

  1.各街鎮負責對轄區內無物業管理的小區成立業主委員會或自治管理小組。今后無業主委員會或自治管理小組的舊小區,將不予列入老舊小區改造計劃。

  2.由業主委員會決定選聘物業服務企業或者其他管理人進行管理。業主大會無法成立的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定居(村)民委員會代行業主委員會職責。

  3.暫時無物業管理的小區,由街鎮指導社區和業主委員會,依據法定程序對物業管理區域內公共資源進行合理經營使用。

  4.對未配備物業經營用房的老舊住宅小區,在老舊小區改造過程中根據節儉便捷的原則,統籌安排,合理配置。

  5.將各個街鎮內棄管小區的物業重建工作納入街鎮工作目標考評體系,控制新增棄管小區,逐步實現棄管小區物業重建全覆蓋。

  6.鼓勵物業服務企業到老舊、棄管小區實施專業化物業服務,可對物業服務企業予以政策支持。

  (二)規范物業小區管理

  進一步完善規章制度,規范工作流程,加強日常監管,規范小區物業行業管理。

  1.實施物業服務企業備案制。物業服務企業與業主委員會簽訂服務合同后,應當分別到街鎮、區城建局備案。

  2.建立物業服務企業信用考核制。區城建局會同市建委物業管理部門建立物業服務企業信用檔案,對企業違反物業管理法律、法規、政策規定,損害業主合法權益的行為進行不良行為記錄和信用扣分,并將信用記分情況通過媒體定期向社會公示,作為企業日常監管、資質晉級、項目評優創優、前期物業招投標管理的重要依據。

  3.建立前期物業招投標制度。開發建設單位取得《商品房預售許可證》前,應當按規定配置物業用房,完成前期物業服務企業招標。開發單位應采用公開招標方式選聘的物業服務企業,需報街鎮、區城建局備案;拆遷安置小區選聘物業服務企業,由屬地街鎮負責組織實施。

  4.依法成立元寶區物業管理行業協會。物業管理行業協會應當加強行業指導和行業自律,規范企業經營行為,加強物業服務行業培訓,提高物業服務企業及從業人員服務質量和服務水平。

  5.區城建局會同市物業管理部門加強分類培訓,采用定期、輪訓方式,分別對各街鎮物業管理機構人員、社區工作人員、業主委員會成員進行法律、法規、政策和業務培訓,提高業主自治能力和相關人員的工作水平。

  (三)規范收費管理

  進一步規范收費管理,研究調整相關政策,切實保障物業服務企業與業主的合法利益。

  1.按照《丹東市物業服務收費管理規定(試行)的通知》(丹價發[2015]44號)規定,約定物業管理企業收費和服務標準,促使業主和物業服務企業自覺履行權利和義務。

  2.依法支持物業服務企業對惡意拖欠物業服務費的業主,通過申請法律仲裁(或民事訴訟)途徑收取物業費。

  3.杜絕物業企業(單位)實施捆綁收費,由工商、物價部門負責依法查處。

  (四)強化激勵機制

  要通過信用存檔、日常督查、示范評比等形式,加大對優質、文明服務單位的激勵。

  1.培育一批具有較高服務水平、較高品牌知名度的物業服務企業。年度信用分值排名靠前的物業服務企業,評為年度“元寶區優質物業服務企業”,由主管部門予以全區通報表彰。對不履行物業服務業務,業主意見大,要給予通報批評,責令整改并記入物業企業信用評價檔案。

  2.充分發揮物業服務示范項目的引領作用。物業服務企業所服務項目獲國家、省、市物業管理示范住宅小區稱號的,區政府可以給予相應的鼓勵資金或政策支持。

  3.完善考核制度,區績效辦公室負責將物業管理工作納入區對街鎮年度目標責任制考核。

  (五)強化宣傳引導

  各相關工作部門要充分利用報刊、廣播、電視、小區宣傳欄等傳播媒介,宣傳物業管理政策法規,要充分發揮業主委員會自治作用,引導業主樹立正確的物業消費觀念。基層黨組織、各級干部要自覺帶頭遵守物業管理法律法規,積極參與和諧文明社區建設,營造全社會齊抓共管的良好氛圍,力爭將各類物業矛盾化解在基層,努力構建和諧、文明、健康的居民小區。

  本《實施意見》自發布之日起正式實施,由區城建局負責解釋,并根據相關法律規定適時修改。


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